Войти
  • 1,97 USD 1,9746 -0,0043
  • 2,13 EUR 2,1262 +0,0042
  • 3,12 100 RUB 3,1155 +0,0201
Личный опыт
«Про бизнес.» 10 сентября 2015

Как парень из Бреста построил бизнес в Лондоне. История Павла Гильмана (продолжение)

Предприниматель Павел Гильман 19 сентября выступит в Минске на форуме «Бизнес Будущего». Накануне он дал большое интервью «Про бизнес.».

Фото со страница Павла Гильмана в Facebook
Фото из личного архива Павла Гильмана

Павел Гильман родился и вырос в Бресте, получил образование в Англии, поработал аналитиком в британском хедж-фонде, а затем ушел в собственный бизнес. В свои 28 лет он является учредителем нескольких компаний. Среди них риелторское агентство Ready Flats, которое пользуется особой популярностью у русскоговорящего населения Лондона, и компания Hilberg Media (производство музыки, организация развлекательных мероприятий). Среди его активов также компании в сфере агроконсалтинга и биотехнологий.

Кроме того, Павел Гильман является членом попечительского совета и жюри Лиги КВН в Великобритании и конкурса красоты «Мисс СССР», который проводится в Лондоне.

Сегодня мы публикуем вторую часть нашей беседы.

«Во время мирового кризиса было интересно наблюдать за тем, что происходит на рынке недвижимости Лондона. Она, как и в других крупнейших городах мира, долго и стремительно росла в цене (особенно в центральных районах) с конца 1990-х годов до 2007. С первыми волнами безработицы и наступлением ипотечного кризиса цены сильно упали даже в некоторых районах центра Лондона.

Тем не менее, ситуация была лучше, чем в крупных городах США, где в среднем падение на тот момент составляло 35% и доходило до 60%.

Банки активно начали конфисковывать жилье у тех, кто не мог платить по кредиту, так что некоторые оставались не только без работы, но и без крыши над головой. Это произошло из-за кредитной экспансии, набравшей обороты в начале 2000-х. Тогда ипотека, как и любой другой вид кредитования, была настолько доступна любому классу населения, а банки так активно продавали кредиты, что зачастую даже нехватка гарантий, необходимых для получения ипотеки, не была проблемой при принятии решения о выдаче денег.

Что было с рынком недвижимости Лондона

В условиях сверхдоступных кредитов жилье в ипотеку брали многие. Спрос на кредиты рос, так как некоторые поняли, что с этого можно жить: купил жилье в долг, сдал в аренду, покрыл арендой ипотеку, продал дом, купил еще – и, казалось бы, за два года удвоил капитал.

Фото со страницы Ready Flats в Facebook
Фото со страницы Ready Flats в Facebook

Цены на недвижимость росли как снежный ком. Люди с легкостью брали максимальный кредит и никто уже не задумывался над тем, есть ли возможность рассчитаться с банком в случае падения цен.

Однако, когда наступает кризис и безработица, то ипотека – первое от чего хочется избавиться. Жилье стараются продать. А когда безработица со своего рекордно низкого уровня вдруг достигла максимальной отметки со времен Второй мировой войны, то большая часть закредитованного жилья в центре Лондона была выставлена на продажу. Так владельцы пытались избежать конфискации из-за невыплат по кредиту.

Цены на лондонскую недвижимость сильно варьируются. От £3 тыс. до £55 тыс. за квадратный метр.Общая тенденция – чем ближе к центру, тем дороже. Но при этом разница между соседними центральными районами столицы может быть кратной.

Этому есть разные объяснения, связанные с экономическими, историческими, архитектурными и инфраструктурными особенностями каждого района.

Например, в одних районах жили аристократы, дипломаты и другие представители местной знати. Их просторные, не тронутые войнами и сохранившиеся по сей день дома на протяжении столетий имеют высокую стоимость. Ценятся они как памятник архитектуры, и как элитное жилье. Владельцем такого дома может стать любой. Но на него ложится ответственность (вплоть до уголовной) за сохранность архитектуры и, соответственно, соблюдение всех правил реставрации.

Фото со страницы Ready Flats в Facebook
Фото со страницы Ready Flats в Facebook

Еще один фактор – политические и экономические решения властей. Например, в 1970-х в Великобритании решили не идти по пути Америки, то есть не выселять людей на соцобеспечении в отдельный район, чтобы не создавать плохой криминогенной обстановки.

Поэтому социальное жилье (Council Housing) в те времена частично строилось рядом с дорогим жильем. Это смешение микрорайонов образовало огромную разницу в ценах. В одних районах, без социального жилья, жить безопаснее и престижнее, чем в других. Цена там выше.

В разгар мирового кризиса параллельно с предложением жилья увеличился спрос на него. Из-за высокой волатильности в мировой экономике многие инвестиционные компании стали предпочитать консервативные активы – в том числе недвижимость.

Рынок ценных бумаг к тому моменту уже успел распугать большое количество инвесторов.

Фото с сайта gazeta.ru
Фото с сайта gazeta.ru

Даже цены на драгоценные металлы стали нестабильными. Многие предпочли недвижимость.

И вот пока одни не знали, как избавиться от квартир в Лондоне, чтобы погасить кредит, другие хотели переждать кризис, понадежнее распорядиться своими ликвидными активами. Они были готовы покупать жилье, но со скидкой.

Все это привело к тому, что в одних районах Лондона недвижимость падала, в других – росла, а в третьих – снижалась незначительно. Образовывались хорошие инвестиционные возможности.

На эту тему в свободное от работы время я часто общался со своим начальником Марио и его предприимчивыми друзьями.

Мы говорили о наиболее актуальных методах оценки инфраструктурных строительных компаний и о применении финансового моделирования на рынке недвижимости с учетом большого количества переменных в ценообразовании.

Летом 2009 года у меня заканчивался контракт с хедж-фондом, в котором я работал, а осенью нужно было возвращаться в университет. Тем временем, цены на недвижимость возобновили рост.

Работникам финансового сектора законом запрещено участвовать в биржевых сделках собственными деньгами (ограничения в части инсайдерской информации).

Как-то мой начальник обмолвился, что не против попробовать вложиться в недвижимость, если подвернется хороший вариант. Он дал мне задание, чтобы я нашел объект, который может вырасти в цене. Я должен был математически ему это обосновать. Мое вознаграждение – агентская комиссия и процент от прибыли с перепродажи.

Мне пришлось просмотреть сотни квартир и домов. Каждый день появлялось что-то новое и интересное. Все самые очевидно недооцененные объекты уходили с рынка за считанные часы. Реклама не успевала выйти, как уже выставляли табличку «продано».

Чтобы успеть купить нужную недвижимость по хорошей цене, следовало быстро посмотреть и оценить ее. Это требовало специфических знаний и опыта в сфере строительства.

Фото со страницы Ready Flats в Facebook
Фото со страницы Ready Flats в Facebook

В это время у меня появился один знакомый, который работал прорабом на стройке. Он знал цены на строительные материалы и работы. Но главное – он был привилегированным покупателем в некоторых магазинах, имел хорошие скидки на материалы.

Знакомый должен был делать сметы, а все мое время уходило на осмотр объектов, которые я находил.

В итоге, перебрав более 300 вариантов, я нашел квартиру, которую должны были конфисковать через несколько дней за неуплату ипотеки. Мне удалось купить ее буквально за четыре часа до конфискации. Квартире требовался капитальный ремонт, в ней не хватало дневного света. Были и другие недостатки. На помощь пришел знакомый студент-дизайнер. Мы поработали с квартирой и начали сдавать ее в аренду.

Через год Марио продал эту квартиру и заработал на ней 37%.Такая высокая доходность есть у хедж-фондов с большими рисками. Но получить ее на консервативном активе можно только купив объект очень дешево, когда цены на дне.

Сейчас Марио владеет собственным хедж-фондом PARK LANE capital, но тема недвижимости ему все еще интересна, и мы до сих пор работаем вместе.

Появление Ready Flats

Со временем возможность покупать недвижимость подешевле пропала, находить квартиры с доходностью 30% и даже 20% в год и удовлетворять разыгравшийся аппетит покупателей было все труднее. Нужно было искать другие варианты создания добавленной стоимости.

Пока я занимался подбором квартир, узнал много тонкостей на этом рынке.

В Англии внимательно относятся к сохранности архитектурных ценностей. Есть викторианские, григорианские дома, есть дома приближенных королевской семьи. И чем больше истории в каждом здании, тем больше оно охраняется различными правилами. На все нужно получать разрешения. Доходит иногда до того, что в квартире даже нельзя менять полки или лестницу, например.

Я был в таком старом здании, которое продавалось подозрительно дешево. Проблемой была имеющая историческую ценность лестница. Ей было уже несколько сотен лет, и ее можно было только реставрировать (чистить и лаком красить). Она уже была почти из трухи, и по ней было страшно ходить, но ее нельзя было менять.

Есть масса других потенциальных ловушек, в которые можно попасться, покупая или арендуя недвижимость в Лондоне.

Лондон стоит на глинистой почве, глина содержит в себе много влаги. На стенах часто появляются грибки. Защита стен от влаги – процедура совсем недешевая. А квартиры из-за того, что недвижимость в Лондоне стоит дорого, бывает, делаются даже в подвалах.

Жилые подвалы Лондона. Фото с сайта dmrealty.ru
Жилые подвалы Лондона. Фото с сайта dmrealty.ru

Стены подкрашиваются раз в год, перед тем, как надо сдавать квартиру. На первый взгляд, приятная квартира с хорошим дизайном, и цена довольно приемлемая. А через месяц начинают пузыриться стены, появляются влага и плесень.

Почему-то в Англии сложилось так, что агенты недвижимости, особенно из крупных компаний, выступают на стороне тех, кто сдает недвижимость, а не тех, кто ищет. Они защищают интересы своего клиента, а не противоположной стороны. Часто, когда человек подписывает договор на аренду, если он не имеет юридического образования в этой сфере, то до конца не понимает, что подписывает. В документе могут быть уловки, из-за которых можно потерять деньги.

Поскольку я погрузился в тему недвижимости, мне часто звонили знакомые с просьбой проконсультировать по вопросам аренды или покупки квартиры. А у меня уже к тому времени сложилась команда, в которой были юристы, дизайнер, строители, которые обслуживали текущих клиентов.

Фото со страницы Ready Flats в Facebook
Фото со страницы Ready Flats в Facebook

В какой-то момент обращений за помощью стало так много, что они просто стали отвлекать от работы. Мы решили брать деньги за консультации и объединение всех функций в одной услуге. Зарабатывали комиссию, точно так же, как агентства берут комиссию с продавцов недвижимости или арендодателей.

На удивление пошел этот бизнес достаточно хорошо. Хотя мы не планировали его развивать, я достаточно скептически относился к риелторскому бизнесу.

Так и появилось агентство Ready Flats.

Масштабирование бизнеса

Фото
Фото со страницы Ready Flats в Facebook

Моя соседка в Лондоне оказалась психоаналитиком, доктором наук. Она мне здорово помогла в работе с клиентами. Когда мы научились понимать наших клиентов, дела пошли намного лучше.

Также у нас был юрист, который обучал всех агентов, так как они должны были знать обо всех подводных камнях. Тренинги проводились на выходных и вечером. Все остальное время, особенно с 12 часов дня до 19.00-20.00, было посвящено общению с клиентами.

Все деньги, которые я зарабатывал (кроме тех, что нужны были на то, чтобы правильно питаться и снимать жилье), я тратил на развитие бизнеса. Я посчитал, что уже есть смысл вкладывать в маркетинг, чтобы привлекать еще больше людей и набирать еще больше агентов.

Фото со страница Павла Гильмана в Facebook
Фото из личного архива Павла Гильмана

В Ready Flats появилось строительное направление. Мы занимались реставрацией и реконструкцией.

Приходилось даже полностью разбирать дома, чистить кирпич, оставлять фасад, докупать именно тот кирпич, который был сделан именно в те викторианские времена, из той самой глины, а он стоит дорого – по два фунта за штуку.

Фото предоставлено Павлом Гильманом
Фото предоставлено Павлом Гильманом

Поэтому проще было реставрировать старый кирпич, докупать минимум нового и изнутри приводить дом ко всем современным стандартам утепления, изоляции, безопасности и т.д.

Hilberg Media

Учитывая, что достаточно большой сегмент нашей клиентуры в агентстве недвижимости составляли студенты, мы решили еще больше его расширить и начали участвовать в различных развлекательных мероприятиях.

Русский хип-хоп фестиваль в Лондоне. Фото Ready Flats
Русский хип-хоп фестиваль в Лондоне. Фото Ready Flats

Мы хотели внести какое-то разнообразие в свою жизнь (работа агентов очень стрессовая) и продвинуть наше агентство. Я всегда любил КВН. Мы познакомились с большой командой русскоязычных студентов-энтузиастов – ребята хотели организовать КВН в Лондоне. Мы приняли в этом участие, за рекламу Ready Flats помогли с организацией мероприятия. Первое время я даже постоянно был в жюри (потом уже не хватало времени посещать каждую игру). КВН объединил наш коллектив.

Потом появился конкурс красоты среди русскоязычных девушек – «Мисс СССР», все активно начали интересоваться им, особенно англичане.

Если КВН был для ограниченного круга, в основном, русскоговорящих, то конкурс красоты получил широкие масштабы. Этот проект стал очень успешным.

Мы также начали организовывать в лондонских клубах выступления русскоязычных певцов.

Русский хип-хоп фестиваль в Лондоне. Фото Ready Flats
Русский хип-хоп фестиваль в Лондоне. Фото Ready Flats

Когда в Лондон приехал Иван Дорн, в клуб вместительностью 650 человек пришло 3 тысячи. Неожиданно для нас самих выстроилась очередь до Пикадилли, метров 400-500…

И мы сделали вывод, что есть больше людей, которые хотят участвовать в русскоязычной социальной жизни, чем нам казалось.

Конечно, все эти мероприятия не приносили особой прибыли. Деньги, вырученные за билеты, расходились на то, чтобы покрыть расходы на организацию. Выгода была в том, что мы делали агентству почти бесплатную рекламу.

Наша клиентура начала расти. У нас появились еще и транспортные услуги, а также консьерж-сервис. Мы начали встречать людей в аэропорту, проводить экскурсии, организовывать мероприятия. Агентство развивалось. Мы устраивали все больше клубных мероприятий, знакомились с продюсерскими центрами...

Фото с сайта vk.com
Русскоязычный хип-хоп фестиваль в Лондоне. Фото Ready Flats

Постепенно это направление выросло в самостоятельный бизнес – компанию Hilberg Media, которая занимается производство музыки и организацией развлекательных мероприятий. Ее возглавил мой заместитель, курирующий вопросы недвижимости. У него есть опыт управления музыкальной студией и хорошие связи среди лондонских композиторов и продюсеров.

Hilberg Media – пока самое молодое направление в нашей группе компаний. И, пожалуй, самое высокорискованное. В музыкальной индустрии очень тяжело просчитать успех. Здесь очень многое зависит от везения и интуиции. Композиция может неожиданно «выстрелить», попасть на первые строчки британских чартов (что недавно случилось с треком одного из наших композиторов), но может быть и иначе.

О личном

К сожалению, идеи, которые хочется реализовать, съедают все личное время. Иногда приходится не спать ночами. Но я думаю, что все в бизнесе через это проходят. И пока есть энергия и позволяет возраст, наверное, стоит пытаться построить бизнес с наименьшим ущербом для всего остального.

Фото со страница Павла Гильмана в Facebook
Во время ЧМ-2014 по хоккею в Минске. Фото из личного архива Павла Гильмана

Пока нет семьи, нет дополнительной нагрузки и ответственности. Можно попробовать реализовать свои мечты, которые зародились в студенческие годы.

У меня на сегодня два заместителя. Чем больше я делегирую, тем больше могу путешествовать. Чем больше путешествую – больше нахожу тем для бизнеса, которые с первого взгляда кажутся неперспективными, но если интуиция к ним приводит – копнешь поглубже и оказывается, что могут быть вполне перспективны.

Конечно, может быть, и нелегко работать в нескольких сферах одновременно, но интересно.

Однако нет смысла начинать что-то, если нет ресурсов потом это питать, управлять этим.Мне, наверное, повезло: рядом со мной оказывались единомышленники, которые так же любят дело, при этом они одновременно и ответственные, и креативные. Когда они что-то предлагают, то берут на себя ответственность за исполнение.

Самое главное – иметь вокруг себя людей, которым можно доверять и с которыми можно вместе продуктивно работать.

И еще во всем должен быть порядок. Для меня это очень сложно, я до сих пор к этому иду. Мне, чтобы что-то придумать, нужно находиться в режиме креатива. В это время порядком должен заниматься кто-то другой.

Порядок – это очень важная вещь, чтобы какая-то тема не разваливалась на куски, а реализовывалась. Нужно как-то балансировать между порядком и креативом. У меня не 50/50 – больше креатива, думаю.

Порядку я продолжаю учиться».

Беседовал Виталий Волянюк.
 

Комментарии

Войдите, чтобы оставить комментарий

Платный контент