Войти
  • 1,97 USD 1,9746 -0,0043
  • 2,13 EUR 2,1262 +0,0042
  • 3,12 100 RUB 3,1155 +0,0201
Личный опыт
«Про бизнес.» 12 апреля 2016

Вот почему арендная ставка не имеет значения. Формула выбора офиса от Сергея Дивина

Сергей Дивин, генеральный директор «ЭПАМ Системз» (Беларусь) с 2001 по 2015, соучредитель Компьютерной академии «ШАГ» на состоявшейся 9 апреля в Минске конференция «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог» поделился своим опытом выбора офисов.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.byФото: Алексей Пискун, probusiness.byФото: Алексей Пискун, probusiness.by
Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

– Специфика ИТ в том, что этот сегмент постоянно растет и, соответственно, ИТ-компании вынуждены все время снимать новые офисы. Если брать, к примеру, EPAM, то в течение 15 лет компания росла на 500-1000 человек в год. Примерно 3-5 тыс. м2 в год нужно было арендовать или покупать.

Я долгие годы сам занимался выбором офисных помещений, поэтому успел накопить опыт в этом деле. Поделюсь им.

Как рассчитать стоимость офиса

Каждый раз перед тем, как найти новый офис, мы продумывали, какие критерии будем учитывать. И в итоге пришли к выводу, что арендная ставка не играет вообще никакой роли при выборе офиса. Или играет очень опосредованную роль. Почему?

Пример. Пару лет назад к нам на радар попало 2 офиса. Ставка по одному была €15, по другому – €10 м2. Просчитав эти офисы по нашим критериям, мы решили, что нам выгоднее переезжать в офис, где ставка €15. Да, в помещении «за 10» все было сделано очень красиво, все сверкало. Но мы решили, что это не наш офис. Потому что по нашим расчетам оказалось, арендная ставка – это не ключевое.

Есть такой показатель, который я называю коэффициентом утилизации. Именно по этой цифре мы всегда высчитывали, выбирать тот или иной офис или нет.

Слайд из презентации Сергея Дивина

Слайд из презентации Сергея Дивина

Вот как мы работаем с ним:

1. Получаем план офиса. Зная определенные стандарты и требования к офисам ИТ-компаний, смотрим на всю площадь, рассчитываем, сколько примерно рабочих мест можем создать в этом помещении. Так мы получаем первую константу. Например, 1 000 рабочих мест.

2. Считаем расходы, которые понесем, допустим, в течение 1 года после заезда в этот офис. Для этого складываем все показатели: стоимость арендной платы, коммунальных платежей, отделки. Сколько уйдет на сигнализацию, кондиционирование и вентиляцию, если их недостаточно или если будет перепланировка.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Девелоперы любят говорить, что у них все хорошо с вентиляцией. И в обосновании могут написать 10-страничный текст о том, что это соответствует всем санитарным нормам и положат перед вами все СНиПы. Но вы не продадите это своим людям. Они будут задыхаться. Они дышат не нормами и СНиПами, а воздухом.А если вы арендуете офис у ГХУ (Главное хозяйственное управление Управделами президента – прим. «Про бизнес».), они еще выставляют такие счета, как страхование. Т.е. вы должны застраховать их офис от того, что там сидите.

В результате получается сумма, которая делится на количество рабочих мест, которые можно сделать в этом офисе. И эта сумма является решающей при выборе: переезжать в этот офис или нет.

На моей памяти самые дорогие выходили где-то $220 на рабочее место. Дешевые – $100-120. Если мы говорим о ремонте и стоимости инженерных систем, то эта сумма разносится на 5 лет. Потому что потом опять придется ремонтировать.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Что учесть при выборе офиса

1. Количество рабочих мест.

Пример. В ПВТ есть здание «Клевер Парк». На мой взгляд, оно очень умно построено. По периметру здания – open space.

Фото с сайта st.by

Фото с сайта st.by

У каждой компании своя корпоративная культура, своя структура менеджмента. Соответственно которым и обустраивались офисы в этом центре. Один из офисов open space снял EPAM и еще один, с такой же площадью, другая ИТ-компания. В результате мы после зонирования этого офиса получили там 230 рабочих мест. А наши коллеги, не имея, на мой взгляд, большого опыта, смогли там оборудовать только 180 мест. Разница в 50 мест.

Все ИТ-компании растут. Кто-то быстрее, кто-то медленнее. Но 50 мест – это точно история одного года. Поэтому что такое 50 мест, которые не спланированы хорошо? Умножаем эту цифру на 10 метров (примерный метраж на человека) – получается 500 дополнительных метров. Затем учитываем среднюю ставку аренды, коммунальные платежи... И вот, при росте на 50 человек в год у компаний 2 сценария:

  • Одна компания может разместить всех этих людей в своем офисе
  • Другой компании при неудачной планировке нужно доарендовать эти места

По моим расчетам, на этих 50 местах компания теряет $96 тыс., если неправильно спланировать свой офис. И это еще без учета зарплаты сисадмина, офис-менеджера и других сотрудников.

2. Open space или кабинетная система. Это вечный спор.

Поскольку офисы EPAM находятся по всему миру, у нас была возможность наблюдать, как они спланированы за рубежом. И, на мой взгляд, это страновой вопрос, а не корпоративный. Например, если ехать от Западной Европы на Восток – можно обратить внимание на высоту заборов. Чем дальше на Восток, тем выше высота заборов. Такая же зависимость у оpen space: чем дальше на Восток, тем больше приватности.Конечно, можно культивировать внутри компании демократичную корпоративную культуру, учить ей постепенно, но ломать традиции точно не стоит.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

В EPAM была найдена некая середина. На мой взгляд, максимальный размер open space – 50-80 м2, когда сотрудники могут с этим жить.

Кроме того, в ИТ-компаниях и других проектных компаниях значительная часть работы делается не непосредственно на рабочих местах. Поэтому в таких офисах предусмотрено много помещений, где происходит collaboration, общение между сотрудниками. Такие пространства ценятся не меньше, чем рабочие места. Поэтому внимание и бюджеты на их обустройство очень значимы.

Это, например, life supporting zone или kitchen (кухня), где сотрудники могут и перекусить, и продолжить рабочие коммуникации. В неформальной обстановке за чашкой кофе решается иногда еще больше вопросов. Также один из стандартов – recreation-зоны, где сотрудники могут отдыхать. Туда покупается неформальная мебель. Раньше приставки игровые покупали… Программисты же как дети.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

3. Количество метров на 1 человека.

Этот вопрос тоже обсуждается постоянно. Есть, конечно, санитарная норма – 6 м2 на человека, которую я помню еще с Советского Союза. Я читал литературу по этому поводу, видел офисы в других странах. И сделал вывод:

  • Можно сделать комфортный офис с 3-4 м2 на человека. Но это если мы говорим о полезной площади, только о рабочих местах, а будут и другие места – и meeting room и конференц-зал
  • Если мы сняли офис и считаем общую площадь – то разумная цифра 9 м2

Именно в этих цифрах можно сделать удачный комфортный офис со всеми необходимыми помещениями.

4. Количество «точек» в туалете.

Пример. Когда-то мы арендовали офис в ГХУ. Они собрались делать ремонт в туалете. Мы предложили, что сделаем все сами. Но они не согласились: «нет, у нас все забюджетировано, вы не имеете права, и стандарты у нас свои». Как мы ни конфликтовали, они все равно сделали свое – «генуэзские чаши»... И на наш аргумент, что такие унитазы уже не делают, был железный аргумент в ответ – в правительстве такие стоят.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Еще пример. Был у нас когда-то тендер среди праздничных агентств для проведения корпоратива. Одно из агентств, когда рассказывало свой план организации праздника, начало считать количество «нагрузки» для мобильных туалетов. И я понял, кого я выберу на тендере.

Поэтому когда я ищу офис, я первым делом иду смотрю туалет – как его сделали, как рассчитано количество точек. Каким бы шикарным ни был офис, но если в туалете условно полтора писсуара и один унитаз, я его не выберу. Я понимаю, что люди построив за $3 млн офис, пожалели на туалет. И будут ситуации, когда нужно будет вешать светофор, чтобы сотрудники видели, что в туалете кто-то есть.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Вывод

Именно поэтому так важно для арендодателей сдавать в аренду не квадратные метры, а пространство. Когда я вижу объявление о сдаче м2 – я всегда думаю о том, сколько мне еще придется потратить, чтобы из этого пространства сделать рабочее помещение.

На самом деле не так много людей и организаций, которые могут грамотно спроектировать офис.

Но при этом насколько легче сдать офис, в котором заранее спланированы все помещения. Приходит руководитель и прекрасно понимает, где у него сидит бухгалтерия, где проектная команда и т.д. Но таких предложений крайне мало на рынке.И мне непонятно, почему наши девелоперы не привлекают специалистов, которые могли бы если не построить, то хотя бы визуализировать, сделать какой-то 2D, 3D проект офиса.

Это же можно сказать и про мебельные компании. В моей памяти было всего пару компаний, которые предлагали правильные решения. Я всегда на предложение купить мебель говорю: «Мы давно не покупаем мебель. Мы покупаем пространство».

Комментарии

Войдите, чтобы оставить комментарий

Платный контент