Войти
Финансы
«Про бизнес.» 12 апреля 2016

«Чтоб любить эти ноги, нужен белый кадиллак» – примерно в такой ситуации оказались многие белорусские девелоперы

На каких условиях девелоперы могут привлечь финансирование сегодня. Об этом на конференции «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог» говорили Андрей Черныш, директор по консалтингу компании «Ключевые решения», и Юрий Рапацевич, руководитель инвестиционно-банковской практики «Ключевых решений».

Андрей Черныш. Фото: Алексей Пискун, probusiness.byАндрей Черныш. Фото: Алексей Пискун, probusiness.byАндрей Черныш. Фото: Алексей Пискун, probusiness.by
Андрей Черныш. Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

– 80% рабочего времени застройщиков и девелоперов занимает cейчас решение вопросов: как рассчитаться с подрядчиком и банком, если уже прошли все сроки выплат.

Девелоперы и застройщики, по сравнению с другими отраслями бизнеса, привыкли жить на «длинном цикле». Он начинается с того, что надо привлечь деньги под проекты. Остальные бизнесы работают над тем, чтобы что-то продать и прожить на обороте.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Юрий Рапацевич. Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Наши девелоперы и застройщики привыкли привлекать финансирование не под бизнес-модель, не под текущие деньги – а под стоимость активов. Громкие уголовные дела в отношении некоторых белорусских бизнесменов связаны именно с этим. Привлекались огромные средства под стоимость активов. И вдруг оказалось, что активы стоят не $10 млн, а $3 млн.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Сегодня мы видим по своей клиентской базе, что предприятия, которые ранее оптимизировали непрофильные активы, убрав все нерабочее с балансов; выстроили проектное управление на стройке; работали на увеличение маржи не за счет того, что конкуренция низкая, а за счет оптимизации и снижения себестоимости – сейчас строят за собственный капитал. И им достаточно только руку поднять –  банки станут в очередь, чтобы давать деньги. Потому что предоставлять финансирование сегодня особо некому.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Кто «не добежал», не выстроил бизнес-модель и процессы – у тех проблемы. Как говорится, если ты думаешь про маркетинг – значит, беда с продуктом. То же самое, если ты думаешь как привлечь деньги – значит, беда глубже.

И это в условиях, когда государство может принимать ситуативные решения. Например, Лет 10 назад у государственных ритейлеров были сложности, связанные со скидками. Бухгалтериям было трудно «проводить» их [по документам]. Но в последнее время они это распробовали. Сейчас в ГУМе, ЦУМе не протолкнуться в дни скидок. Вот куда убежала активность из наших очень красивых частных торговых центров...К чему мы это говорим? У государства есть какой-то набор ситуативных решений. Например, еще не распробовано снижение ставок по государственной недвижимости, потому что сегодня это наполняет бюджет. Но если это случится, вообще всем частным центрам несладко придется.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Поэтому прежде, чем девелоперам думать про поиск денег – нужно думать про систему организации бизнеса. Насколько она будет жизнеспособной.

Источники финансирования

Вот несколько возможностей, которые девелоперы и застройщики могут использовать для получения финансирования.

1. Кредиты белорусских банков

Белорусские банки тоже действуют ситуативно. Состояние рынка стабильное, и есть проект по постройке здания – они его кредитуют. Прошло полгода, рынок поменялся – банки ничего не дают.

Особенности работы с белорусскими банками:

  • Оперативное рассмотрение пакета документов
  • Наиболее высокий уровень ставок и предоставления обеспечения
  • Возможность финансировать новые проекты, а также –  обращаться за рефинансированием

Сегодня белорусские банки достаточно скептически относятся к проектам в сфере недвижимости. Причины известны: довольно высокая долговая нагрузка, негативное финансовое состояние, даже при наличии ликвидного обеспечения. Общее негативное состояние на рынке недвижимости.

В ряде банков с российским капиталом, насколько мы знаем, стоит «блок»: они не предоставляют сегодня  финансирование под проекты в сфере недвижимости.  При работе с белорусскими банками мы рекомендуем четко проработать, как вы будете выходить на безубыточную деятельность. При необходимости: составить план по рефинансированию. 

Сегодня есть банки, которые готовы вводить проекты, если вы составляете концепцию возврата денежных средств, а не пишите бизнес-план. Если есть реальные, правильно сделанные просчеты и выстраивается правильный диалог.  

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

2. Международные финансовые институты

Занимаются долгосрочным финансированием новых, интересных проектов и рефинансированием (опционально).

Финансирование предоставляется под обеспечение. Оно должно быть ликвидным, в устойчивом финансовом состоянии, с низким уровнем долговой текущей нагрузки. Если его недостаточно, МФИ могут входить в капитал компании на период финансирования.

Скриншот из презентации компании «Ключевые решения"

Данные: презентация компании «Ключевые решения»

К чему готовиться заранее:

1. Консервативность при рассмотрении любого вопроса: длительная процедура анализа и принятия решений, структурирования сделки и пр. – до 7-9 месяцев.

2. Нужно будет трансформировать локальную и финансовую отчетность по МСФО, а также пройти аудит. Due diligence проводится по разным направлениям – финансовый, репутационный, экологический.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Работа с международными институтами показывает: если они и «войдут» в вас, они заставят поменять структуру бизнеса, сделать прозрачной деятельность.

Когда компании видят привлекательные ставки международных финансовых организаций, к ним всегда нужно добавлять:

  • Стоимость работы иностранных консультантов
  • Затраты на МСФО
  • Стоимость времени, в течение которого появятся первые деньги

Но при этом в работе с МФИ есть и дополнительная ценность – они заставляют меняться.

Как в песне: «Чтобы любить эти ноги, нужен белый кадиллак».

Ресурсы международных финансовых институтов предоставляется на долгосрочной основе, под интересные проекты. Но чтобы их получить, нужно провести большую работу по изменениям в компании.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

3. Экспортно-импортное финансирование

«ЭКСИМовские» схемы позволяют импортировать то, что приемлемо при строительстве зданий и сооружений – лифтовое оборудование, система вентиляции. Можно говорить в целом и об импорте строительных услуг.

Период согласования сделок – длительный. В стоимость включена комиссия за услуги посредников – экспортных страховых агентств. Вот несколько из них:

Скриншот из презентации компании «Ключевые решения"

Данные: презентация компании «Ключевые решения»

Период связанного финансирования может быть и 2 года, и 5 лет, и 10-15. Все зависит от страны, откуда импортируется оборудование либо услуги.

Сравнение условий кредитования

Данные: презентация компании «Ключевые решения»

Данные: презентация компании «Ключевые решения»

Все варианты финансирования требуют частичного участия собственных средств компании.

Безусловно, это только общие условия, рекомендации, параметры процентных ставок. В зависимости от конкретной ситуации, они разнятся.

Комментарии

Войдите, чтобы оставить комментарий

Сейчас на главной

Новости компаний

Платный контент