Войти
  • 1,97 USD 1,9739 -0,0007
  • 2,1 EUR 2,0967 -0,0295
  • 3,12 100 RUB 3,1207 +0,0052
Право
«Про бизнес.» 23 ноября 2015

Как расторгнуть «нерасторгаемый» договор аренды

Безболезненно прекратить договорные отношения с арендодателем (если он, например, не хочет предоставлять скидку) у компаний получается сегодня не всегда. Что делать, если владелец коммерческой недвижимости не хочет расторгать договор аренды – рассказывает юрист, руководитель консалтинговой группы LegalConsult.by Николай Марковник.

Фото с сайта gruzchik.pro
Фото с сайта gruzchik.pro

– Необходимость поиска нового помещения может назреть по разным причинам: оптимизация расходов, реструктуризация бизнеса или его отдельных направлений, ликвидация компании, переезд.

В любом случае, оперативное решение вопроса во многом зависит от того, является ли действующий договор аренды «расторгаемым».

Самый простой вариант быстрого расторжения договора – заранее прописанная для арендатора возможность в любое время отказаться от помещения, предупредив об этом арендодателя, к примеру, за 2 месяца. И если причина переезда – стоимость аренды, многие арендодатели могут пойти на уступки и снизить ставки.

В нынешних условиях многим не хочется терять клиентов, оставаясь с вакантными помещениями.

Сложнее, когда формулировка о возможности арендатора в любое время расторгнуть соглашение в договоре отсутствует.

Что такое «нерасторгаемые» договоры

Само понятие «нерасторгаемый» договор аренды довольно условное и с точки зрения права его не существует. Любой договор может быть расторгнут:

  • По соглашению сторон
  • При отсутствии соглашения сторон – в судебном или во внесудебном порядке по основаниям, предусмотренным законодательством/договором

Договор аренды, как правило, заключается на определенный срок. Если одна из сторон может его расторгнуть до истечения этого времени во внесудебном порядке, документ «расторгаемый». Если же для решения вопроса приходится обращаться в суд, можно условно говорить о «нерасторгаемом» договоре аренды.

Чтобы избежать хлопот с судебными тяжбами, стоит для начала разобраться с самим документом.

Фото с сайта grandurist.ru

Что делать арендатору, если договор «нерасторгаемый»

Арендодатель, зная, что договор «нерасторгаемый», может отказаться расторгать договор по соглашению сторон.

На этот случай – несколько советов, как усилить свою позицию в ходе переговоров о расторжении договора. Кстати, вы можете использовать это и во время обсуждений скидок и снижения арендной ставки.

1. Проверить, не было ли нарушений договора со стороны арендодателя 

Гражданский кодекс предусматривает основания для расторжения договора по требованию арендатора:

  • Арендодатель создает препятствия для пользования помещением.
  • В помещении есть недостатки, мешающие им пользоваться, которые не были оговорены при заключении договора.
  • Арендодатель не производит капитальный ремонт, когда это является его обязанностью.
  • Помещение окажется в состоянии, не пригодном для использования по причинам, за которые арендатор не отвечает. Например, оно разрушилось или пришло в негодность в результате стихийного бедствия.

В любом из этих случаев договор может быть расторгнут, но только в судебном порядке. Но это хороший аргумент в ходе переговоров.

Внимательно перечитайте свой договор аренды: возможно, там будут дополнительные основания для расторжения договора по требованию арендатора.

Фото с сайта hotline.ua
Фото с сайта hotline.ua

2. Проверить, есть ли основания для признания договора незаключенным или недействительным

Если оснований для расторжения (по законодательству или условиям договора) нет, нужно проверить, является ли сам договор заключенным и действительным.

Иногда выясняется, что договор может быть признан незаключенным или недействительным. Тогда можно не считать себя связанным его условиями и свободно переезжать в другое помещение (пробовать договариваться о новых условиях).

Признание договора незаключенным. Одна из особенностей гражданского права: несмотря на то, что договор на бумаге подписан и исполняется сторонами, юридически он может не порождать никаких прав и обязанностей. А все действия, производимые сторонами, являются «внедоговорными». То есть в этой ситуации нельзя заставить другую сторону выполнить что-либо, прописанное в договоре, так как юридически этого договора нет.

Договор считается незаключенным в ситуации, если стороны не согласовали все существенные условия договора аренды: предмет аренды, размер арендной платы, иные условия, являющиеся существенными для одной из сторон.

Для выяснения этого вопроса нужно не только внимательно изучить текст договора. Следует посмотреть, как описан предмет аренды, как обозначен на техническом плане, как сформулированы условия о размере арендной платы. Также нужно проанализировать всю переписку, предшествующую договору. Возможно, одна сторона предлагала какое-либо условие, которое потом не было включено в договор. При этом в самом документе отсутствует фраза о недействительности переписки, предшествующей договору.Признание договора недействительным. Наиболее часто встречающиеся основания:

1. Отсутствие согласования органов юридического лица, полномочных принимать решение о заключении договора. В учредительных документах любого юридического лица есть те или иные ограничения полномочий директора на совершение сделок. Например, крупные сделки, сделки с недвижимым имуществом могут требовать согласования общего собрания участников или собственника имущества унитарного предприятия. 

Фото с сайта ktm-2000.com
Фото с сайта ktm-2000.com

Иск о признании сделки недействительной в этом случае должно подавать лицо, право которого нарушено (сделка была совершена без его согласования). Это могут быть учредитель, акционер, собственник. 

2. Отсутствие согласования залогодержателя. Если помещение в залоге, по общему правилу должно быть получено согласие залогодержателя на заключение договора аренды.

3. Договор не соответствует требованиям законодательства.

Например:

  • Цель использования помещения, указанная в договоре аренды, не соответствует назначению помещения (жилое помещение (квартира) сдается «под офис» или «под магазин»). 
  • Договор предусматривает расчеты в валюте.
  • Заключен лицом, не являющимся собственником помещения при отсутствии соответствующих полномочий.

При этом важно учитывать, что признание договора незаключенным или недействительным не подразумевает возможности, например, потребовать возврата арендной платы за весь срок аренды. Эта «бездоговорное возмездное пользование имуществом», соответственно, все уплаченные платежи не возвращаются арендатору, а признаются соразмерной платой за пользование.

Какие методы есть еще

В случае, если ни один из этих способов не применим, иногда можно прибегнуть к другим методам. Например, произвести реорганизацию, в результате которой на одном юрлице будет зарегистрирован соответствующий договор аренды, а на другом – активы и контракты, которые нежелательно ставить под угрозу в случае возможного судебного спора с арендодателем. Как вариант, можно организовать новое юридическое лицо, уводя компанию с «неудобной арендой» в ликвидацию.

Но стоит помнить, что этот рецепт не является универсальным и несет в себе определенные риски. Так:

  • Учитывая особенности бизнеса, реорганизация или организация через параллельное юрлицо не всегда возможны.
  • Если одна из компаний в последующем уйдет в процедуру банкротства, нельзя исключать риски привлечения к субсидиарной ответственности ее учредителей и руководителя.

 

Комментарии

Войдите, чтобы оставить комментарий

Платный контент