Войти
  • 1,97 USD 1,9746 -0,0043
  • 2,13 EUR 2,1262 +0,0042
  • 3,12 100 RUB 3,1155 +0,0201
Рынки
«Про бизнес.» 13 ноября 2015

Вот как упали цены на офисы и торговую недвижимость в Минске

В столице все чаще приостанавливается строительство объектов коммерческой недвижимости. С начала года снижается цена продажи и аренды готовых помещений в бизнес-центрах и ТЦ. Насколько глубоко падение рынка – анализом делится Вячеслав Завгородний, заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН».

Фото с сайта kloop.kgФото с сайта kloop.kgФото с сайта kloop.kg
Фото с сайта kloop.kg

– В начале и середине 2014 средние цены на коммерческую недвижимость росли. Цена продажи квадратного метра офисных помещений могла увеличиваться до 5% в месяц.

К концу 2014 были запущены нескольких новых бизнес-центров. Произошла декабрьская девальвация. Это привело к снижению покупательского спроса на коммерческую недвижимость.

В итоге в 2015 цены на коммерческую недвижимость изменились до неузнаваемости. Вот результаты анализа рынка, который провела наша компания.

Вячеслав Завгородний Заместитель генерального директора Центра торговли недвижимостью «ПАКОДАН». Фото из личного архива
Вячеслав Завгородний. Фото из личного архива

Что произошло в продажах офисной недвижимости

По итогам первого полугодия 2015 объем всего рынка современных офисных площадей в Минске составлял порядка 756 тыс. м2. До конца года заявлен ввод еще примерно 123 тыс. м2 офисных площадей.

Доли рынка офисной недвижимости

Данные: «Пакодан»
Данные: «Пакодан»

Наибольшей популярностью пользуются офисные помещения площадью до 100 м2. Спрос на покупку помещений 300-500 м2 и 500+м2 весьма мал. Сделки сейчас совершаются практически только в сегментах до 100 м2 и 100-300 м2.

Фото с сайта domik.ua
Фото с сайта domik.ua

Как падает долевое строительство

За 9 месяцев 2015 количество бизнес-центров, строящихся по схеме долевого строительства, уменьшилось на 30%:

1. В эксплуатация введена часть от запланированных объектов. Сроки ввода сдвигаются на более поздние.

2. Приостановлено строительство некоторых объектов.  Работа по текущим проектам приостанавливается в том числе по зданиям, которые находятся в высокой стадии строительной готовности.

В октябре 2015 на рынке офисной недвижимости Минска в активном предложении было 15 бизнес-центров продаваемых по принципу
долевого строительства:

  • Класс «В» – 8 объектов
  • Класс «С» – 7 объектов 

Интерес покупателей к офисным объектам долевого строительства значительно снизился. В активной продаже – БЦ, которые находятся на последних стадиях строительства или для которых приостановка строительства невыгодна с финансовой точки зрения – слишком велики финансовые риски. 

Фото с сайта dengodel.com
Фото с сайта dengodel.com

Еще одна причина снижения интереса – долевое строительство было востребовано покупателями во времена дефицита офисных площадей. Сегодня, когда рынок коммерческой недвижимости предлагает большое количество готовых решений по снизившимся ценам, участие в долевом строительстве уже не является выгодным.

За 9 месяцев 2015 снижение цен на рынке долевого строительства офисов составило около 20%. Активность покупателей остается крайне низкой.

Цены на рынке долевого строительства, октябрь 2015

Данные: «Пакодан»
Данные: «Пакодан»

Что происходит на вторичном рынке офисной недвижимости

Уровень покупательской активности также остается низким, а предложение все увеличивается:

1. Бизнес не желает замораживать крупные финансовые активы в условиях экономической нестабильности – и поэтому выставляет объекты на продажу.

2. Исчез класс покупателей, которые приобретали офис с инвестиционной целью – последующей сдачи в аренду. Снижающиеся арендные ставки уменьшают инвестиционную доходность от такого бизнеса.

3. Среди собственников достаточно много тех, кто построил офисы долевым способом – чтобы затем сдавать в аренду. Сейчас такие собственники начали продавать объекты сразу же после введения их в эксплуатацию. Опять же, из-за того, что привлекательность арендного бизнеса снизилась.

Все чаще в объявлениях о продаже офисов можно увидеть пометку «цена договорная» – наблюдается ценовая неопределенность. Сегодня предложение  о стоимости объекта должно исходить от покупателя. Желание продать у собственника велико. Но не менее велико – намерение продать объект по максимально возможной для текущих условий цене.

Основной объем сделок, совершаемых на вторичном рынке офисной недвижимости во второй половине 2015 года – офисы площадью не более 150 м2 по цене от $1 000-1 500 за м2 с НДС, в зависимости от класса качества.

Диапазон сентябрьских цен:

  • Для класса «В»: $1 100-2 600 за м2 с НДС (средняя цена – $1 800 за м2 с НДС).
  • Для класса «С»: $1 200-1 800 за м2 с НДС (средняя цена $1 500 за м2 с НДС).

Вот какие цены были в 2014:

  • На вторичном рынке недавно введенных в эксплуатацию офисных помещений в бизнес-центрах средняя цена к середине 2014  была около $2 500 м2 с НДС.
  • Цена продажи офисных помещений, встроенных в жилые, торговые и административные здания сформировалась на уровне $2 000 м2 с НДС. В зависимости от местоположения зданий, года постройки и состояния.

Аренда офисной недвижимости

Все отчетливее заметна тенденция переориентации бизнеса на аренду, а не покупку помещений.

Причины:

1. Незаинтересованность «замораживать» активы в «четырех стенах» (исключение делается только ради особо ликвидных объектов – с низкой ценой). Когда арендные ставки снижаются и на рынке много предложений, компаниям выгоднее офис арендовать.

2. Широкий выбор на рынке.

3. Повышение степени лояльности арендодателей – к арендаторам, особенно крупным. Спрос достаточно сильно сместился в сторону качественных объектов класса «B».  Интерес к классу «С» снижается.

Сильна тенденция переезда арендаторов из помещений класса «С», находящихся в собственности различных государственный органов и ведомств – в более современные бизнес-центры классом повыше.

Ставки аренды офисной недвижимости в Минске, € за м2 с НДС, октябрь 2015

Данные: «Пакодан»
Данные: «Пакодан»

Аренда торговой недвижимости

Наибольшее количество предложений по аренде торговой недвижимости приходится на небольшие площади:

Предложения по аренде в зависимости от метража, октябрь 2015

Данные: «Пакодан»
Данные: «Пакодан»


Как новые, так и уже существующие торговые объекты в 2015 столкнулись с серьезными трудностями по заполнению. Самая распространенная причина – отсутствие четко сформированной концепции торгового объекта (торговые характеристики, привлекательные для покупателей, интерьер, местоположение).

В случае, когда помещения в торговом объекте находятся во владении разных собственников, ни о какой концепции говорить вообще не приходится. Именно поэтому востребованность таких объектов постепенно снижается. Чтобы привлечь арендаторов в объект, которыми владеют несколько собственников, ТЦ вынуждены серьезно снижать ставки, вплоть до 0 на первые месяцы после открытия.

По сравнению с началом 2015 сегодня средняя арендная ставка предложения на торговые площади снизилась на 30%.

Динамика цен на аренду торговых площадей, € за м2 с НДС

Данные: «Пакодан»
Данные: «Пакодан»

Стоимость аренды торговых помещений в Минске сегодня:

  • €20 за м2 с НДС – для небольших (районных) ТЦ
  • €25 за м2 с НДС – для более крупных ТЦ (формата fashion)
  • €30+ за м2 с НДС и выше – для больших ТРЦ

Наиболее востребованный формат торговой недвижимости – street-retail. Он пользуется популярностью и у белорусских покупателей, и у иностранных инвесторов. Но существует проблема в достаточном количестве предложений таких объектов.

Комментарии

Войдите, чтобы оставить комментарий

Платный контент