Как менялся минский рынок офисной недвижимости в I полугодии и чего ждать до конца года

Своими оценками и прогнозами с «Про бизнес.» поделился директор Департамента исследований и консалтинга, партнер Сolliers International в Беларуси Денис Четвериков.

– На рынок офисов в I полугодии 2016 оказывал влияние ввод новых объектов. За это время ввелось практически 51 тыс. м² GLA (арендопригодной площади).

Это очень хороший показатель ввода новых офисных площадей и для стабильного рынка, а с учетом кризисных тенденций конца 2014-2015 – вдвойне хороший.

Для I полугодия 2016 характерна и совершенно другая реакция рынка на ввод новых объектов (крупнейшие: «Красавiк», «Премьер», «Магистр», 2-ая очередь бизнес-центра «Парк»), чем это было еще годом ранее.

Так, 2014 год был рекордным по объемам ввода новых офисных площадей, что на фоне начавшейся сложной ситуации в экономике привело к росту вакантности и значительному снижению ставок арендной платы. И сравнительно большой объем ввода площадей в 2015 только стимулировал развитие рынка по негативному сценарию.

Ввод новых офисов в I полугодии 2016 не привел к снижению арендных ставок или росту вакантности.Все дело в том, что ставки арендной платы с конца 2014 по наклонной устремились вниз, и уже к концу I квартала 2016 вышли на фактически оптимальный минимальный уровень, ниже которого опускаться уже некуда.

Текущие ставки аренды в офисах Минска

Здесь можно сколько угодно злорадствовать в адрес девелоперов на тему «вы будете сдавать помещения за коммуналку», но надо отдавать себе отчет, что любой девелоперский проект – это бизнес, и есть граница ставок, ниже которой этот вид бизнеса теряет всякий смысл.

По ряду офисных проектов средний уровень ставок, с учетом стоимости заемных средств, уже ниже уровня окупаемости. Таким образом, на вопрос по поводу ценового «дна» можно ответить: да, в офисном сегменте нижние возможные границы уже просматриваются и дальнейшее снижение не ожидается.Наш рынок офисов сейчас вышел на уровень, когда ставки фактически сравнялись со ставками, характерными для рынков крупных городов сопредельных с нами государств, и в целом по региону Центральной и Восточной Европы.

Например, еще год назад трудно было представить, что в Минске в бизнес-центре класса «В1» можно арендовать помещение за 8 евро, включая НДС.

Сложившуюся на рынке ситуацию адекватно оценили многие арендаторы: прекратился процесс «сжатия» офисных площадей, а многие начали и расширяться – цены (ставки) это стали позволять.

Здесь также следует отметить и тот факт, что компании к I полугодию 2016 адаптировались к условиям работы в нынешней экономической ситуации, что тоже стимулировало остановку сокращения арендуемых площадей.

И еще один благоприятный фактор: ставки в офисах класса «В2», а в ряде случаев и в «В1» сравнялись, а то и стали ниже, чем в старых административных зданиях класса «С».

Поэтому для I полугодия 2016 характерен процесс смены старых зданий на новые, где за те же деньги арендатор получает более комфортные условия.

Еще один фактор, о котором нам приходилось слышать от арендаторов. В старых зданиях ставка была вроде и приемлема, но размер коммунальных платежей иногда в разы превышал сумму оплаты за аренду, особенно в зимний период. В этом плане новые коммерческие офисные здания получаются выгоднее старой «административки».

Таким образом, поведение арендаторов сейчас сильно отличается от того, что было в кризисные явления прошлых лет. Тогда пусть и с более комфортных, но дорогих бизнес-центров многие арендаторы пытались мигрировать в здания бывших НИИ и другие старые административные объекты.

Следует также упомянуть, что в I полугодии на рынке офисов был зафиксирован факт аренды нового бизнес-центра одним арендатором. Для Минска такие события – вообще крайне редкое явление.

Восстановление спроса на офисы в общем и целом привело к снижению вакантности. Если по состоянию на январь вакантность в классе «В» мы оценивали на уровне 17%, то уже к концу мая она оценивалась на уровне 14%. Хотя и происходил прирост новых площадей.

В целом, если исходить из ситуаций развитых рынков, вакантность в офисном сегменте на уровне 7-10% – это хороший показатель. А 10-14% – нормальный показатель, в котором работает большинство офисных объектов.

Реалии прошлых лет, когда вакантность на нашем рынке составляла 2-3%, несколько разбаловала девелоперов. Поэтому нынешний уровень многими воспринимается как критический.

Во II полугодии мы ожидаем, что рынок ставок и вакантность стабилизируются. Предпосылок для роста ставок пока нет, а почему маловероятно дальнейшее снижение – говорилось выше.

Вакантность вполне могла бы и снизиться, но ожидается ввод еще ряда новых объектов, что будет поддерживать ее на прежнем уровне.

Хотите мгновенно получать уведомления о новых материалах и событиях «Про бизнес.»? Подписывайтесь на наш канал в Telegram!