Войти
  • 1,97 USD 1,9739 -0,0007
  • 2,1 EUR 2,0967 -0,0295
  • 3,12 100 RUB 3,1207 +0,0052
Рынки
«Про бизнес.» 11 марта 2015 1

Как рынок коммерческой недвижимости привыкает к кризису: 5 трендов 2015

Рынок коммерческой недвижимости адаптируется к новым условиям работы. Своими наблюдениями и прогнозами на ближайшее будущее поделился заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев.

Фото с сайта sigmapolus.comФото с сайта sigmapolus.comФото с сайта sigmapolus.com
Фото с сайта sigmapolus.com

– Расскажу про ключевые тренды на рынке недвижимости, которые наша компания наблюдает с начала 2015 года.

Аренда будет снижаться, но без резких колебаний

На рынке аренды коммерческой недвижимости переизбыток площадей – активность бизнеса снижается на фоне неопределенной макроэкономической ситуации. Все это оказывает давление на ставки арендной платы. Можно говорить о том, что рынок постепенно переходит в руки арендаторов.

Это можно наблюдать на примере рынка офисной недвижимости, где за последние 3 месяца ставки снизились более чем на 10%. Средняя стоимость «квадрата» в бизнес-центрах, включая НДС:

  • А-класс – €28
  • B-класса – €19
  • С-класса – €16

Снижение ставок аренды продолжится, но резких колебаний не произойдет.

Андрей Чернышев

заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица»

Многие арендаторы уже инициировали переговоры о снижении ставок, а собственники офисных площадей в большинстве случаев шли на уступки. Гибкость со стороны девелопера (арендодателя) могла принимать различные формы: от пересмотра величины ставок до предоставления арендных каникул или рассрочки платежа.

Схожая ситуация на рынке торговых центров. Девелоперы выводимых на рынок объектов стараются устанавливать выгодные  ставки, чтобы привлечь операторов и как можно быстрее заполнить объект. Владельцы действующих торговых центров в свою очередь стремятся удержать арендаторов и избежать простоя помещений.

Разработан новый механизм – привязать арендные ставки к уровню вакантности объекта. Чем больше в нем пустующих торговых площадей, тем меньше платит арендатор.

В целом только за январь арендные ставки в торговых центрах Минска снизились на 8%. Сейчас места для открытия магазина предлагаются в среднем по €30 за 1 м2 с НДС. Однако по факту заключения сделки в большинстве случаев предполагается дисконт до 10%.

В то же время в интересных для покупателей объектах трудностей с привлечением арендаторов не наблюдается. Операторы готовы платить за места с интенсивным трафиком.

Ставка на новые форматы офисов и ТЦ

Фото с сайта blizko.by
Фото с сайта blizko.by

Сегодня большим успехом пользуются те объекты, которые выделяются на фоне конкурентов. Интересный формат становится одним из ключевых факторов привлечения арендаторов как для торговых, так и для офисных объектов.

Рынок переходит на новый уровень, когда оригинальность и качество исполнения объекта определяют его успешность.

На рынке появляются офисные объекты с оригинальной концепцией. Среди них – расположенные на проспекте Победителей RoyalPlaza с обзорной площадкой и панорамным лифтом и рекреационный бизнес-центр Riviera Plaza, в котором три офисных блока с единым стилобатом образуют единую композицию в виде белых кораблей у причала. Особенностью объекта также станет крупный SPA-комплекс с банями и бассейнами.

Представляют интерес также «зеленый» бизнес-центр «Титул» и строящийся «Футурис» в Уручье.

Среди торговых объектов можно выделить GreenCity, «Е-Сити» и центр постоянных распродаж Leto.

Увеличение числа магазинов по франшизе

На рынке сложились не самые благоприятные условия для открытия объектов. Поэтому девелоперы будут стараться перенести сроки начала работы. В наибольшей степени это коснется торговых центров. При дефиците арендаторов может возникнуть ситуация, когда объекты придется открывать полупустыми. Их собственники в этом не заинтересованы и поэтому будут по возможности переносить сроки открытия до максимального заполнения объектов.

В зоне риска оказались крупные торговые центры: Green City, Dana Mall, Galleria Concept, «Магнит Минска», MOMO. Заполнить такое количество гигантских ТЦ силами представленных в стране операторов практически невозможно. Тем более, многие ритейлеры сейчас сворачивают программы по расширению сетей. Можно привлекать международные брендовые сети, но те как минимум на год отложили выход на белорусский рынок. Девелоперам ничего не остается, как самим открывать магазины по франшизе.

Большинство заявляемых брендовых «премьер» как раз связано с институтом франчайзинга. И в текущей ситуации это видится правильным выбором. Это как раз тот случай, когда «тяжело в учении – легко в бою». С приходом новых франшиз рынок торговой недвижимости получит импульс и силы для дальнейшего развития, от чего выиграют все участники рынка – как девелоперы, так и покупатели.

Офисные объекты также подвержены смещению сроков, но в меньшей степени. Если бизнес-центр настроен на привлечение арендаторов, а не покупателей, то свою аудиторию он рано или поздно найдет. Хотя, конечно, скорость заполнения офисных объектов значительно снизится. При этом вакантность площадей в бизнес-центрах может возрасти с 9% до 15%.

Миграция торговых операторов

Фото с сайта pereezd-mig.ru
Фото с сайта pereezd-mig.ru

Торговые операторы получили широкий выбор площадей с лакомыми арендными ставками, чем могут воспользоваться в этом году. Ритейлеры будут стараться переезжать из торговых центров со слабым трафиком в более перспективные объекты. Интерес к «новичкам» всегда выше – они помогают операторам расширить свою аудиторию и позволяют рассчитывать на интенсивный поток покупателей уже в первые месяцы после открытия объекта.

Операторы также продолжат отказываться от секций в непрофильных магазинах. Присутствие в торговом центре все же позволяет охватить больше покупателей и при этом снизить маркетинговые расходы.

Рост конкуренции среди отелей международных брендов

Фото с сайта=marriott.com
Фото с сайта=marriott.com

Поток иностранцев, посещающих Минск, пока не способен обеспечить высокое заполнение гостиниц и отелей. Чтобы привлечь постояльцев, они будут вынуждены активнее себя продвигать и снижать цены. Они уже упали во втором полугодии 2014 года в среднем на 8-17% в зависимости от категории гостиницы. Но это не предел: по сравнению со многими европейскими городами стоимость проживания в сертифицированных минских отелях остается довольно высокой.

Более-менее удачным для гостиничных сетей оказался 2014 год, когда средняя загрузка гостиниц Минска составила 50%. Но это произошло благодаря проведению Чемпионата мира по хоккею – в эти дни было занято 82% всех номеров.

В настоящее время гостиничный фонд Минска насчитывает более 5 350 номеров. Столичные гостиницы могут одновременно разместить около 9 200 человек. В текущем году в городе появится еще около 1 250 номеров.  Более чем в 2 раза возрастет предложение в сегменте 5*. Хотя наибольшую актуальность для Минска представляют массовые отели, ориентированные на туристов со средним достатком.

Среди международных операторов, которые могут появиться в Беларуси, – Hyatt, Novotel, Carlson Rezidor Hotel Group, Marriot, Mercure и Hilton. С ними придут международные стандарты обслуживания, что в целом благоприятно скажется на имидже города.

Детальная аналитика по рынку офисной и торговой недвижимости – в нашем разделе «Платный контент».


 

Комментарии

Войдите, чтобы оставить комментарий

Ruslan Shyparev17.03.2015

хорошо, если бы проявляли больше заботы о посетителях, добвалил комфорта.

Платный контент