Войти
  • 1,97 USD 1,9739 -0,0007
  • 2,1 EUR 2,0967 -0,0295
  • 3,12 100 RUB 3,1207 +0,0052
Мнение
«Про бизнес.» 7 апреля 2016

Что делать девелоперам сейчас: мнение юриста

О том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости и какие решения могут помочь девелоперам – своим мнением делится Анна Анискевич, юрист практики строительства и недвижимости компании Revera

Фото с сайта blogspot.comФото с сайта blogspot.com
 
Фото с сайта bp.blogspot.com

Фото с сайта bp.blogspot.com

– Минск периодически появляется в новостных лентах как город во всех отношениях привлекательный для ведения бизнеса, в том числе для инвестирования в недвижимость. Так, аналитический ресурс «fDi Intelligence» в своем обзоре European Cities and Regions of the Future 2016/17 включил Минск в «Топ-10 городов по эффективности затрат на ведение бизнеса» (2 место) и в «Топ-10 городов по лучшей стратегии привлечения прямых иностранных инвестиций» (10 место).

Анна Анискевич

Юрист практики строительства и недвижимости компании Revera

Кроме того, по сведениям Мингорисполкома, Минск по темпам прироста квадратных метров на 1 тыс. жителей (520 м2) уже обогнал и Москву (483 м2), и Киев (378 м2).

Вместе с тем, проблема перенасыщенности как жилыми, так и коммерческими площадями не только в том, что продавцы придерживают недвижимость, не желая отдавать ее по низким ценам, либо арендодатели не готовы к диалогу с потенциальными арендаторами – но и в отсутствии платежеспособных покупателей/арендаторов.

Фото с сайта primamedia.ru

Фото с сайта primamedia.ru

Ввиду этого участникам рынка приходится приспосабливаться к существующим условиям, чтобы остаться на плаву:

  • Застройщики снижают цену за 1 м2 недвижимости в валютных эквивалентах
  • Предлагают рассрочки с более длительным периодом возврата
  • Арендодатели уже формируют арендные ставки в белорусских рублях  

Вот к чему снижение спроса привело уже сейчас, и какие решения этих проблем можно найти.

Пассивные инвесторы могут начать покупку недвижимости

Условно собственников недвижимости можно разделить на две большие группы:

1. Собственники, для которых недвижимость является оборотным активом, т.е которые строят/приобретают недвижимость для ее последующей продажи.

По большому счету, они сейчас находятся в состоянии ожидания. Много строительных процессов приостановлено, не хватает финансирования на его завершение. Стоимость по многим объектам может быть ниже рыночной.

Фото с сайта wikimapia.org

Фото с сайта wikimapia.org

2. Собственники-операторы недвижимости либо пассивные инвесторы, которым недвижимость приносит периодический доход – сдача в аренду, найм и пр.

Каждый из этих собственников сталкивается с практически одинаковыми day-to-day проблемами, которые по своей сути тесно связаны друг с другом:

  • Неучтенные OPEX (operational expenditures – операционные расходы)
  • Дебиторская задолженность
  • Пустующие площади (те, которые не сданы в аренду или те, на которые не нашлось покупателей)

Зачастую эти проблемы не позволяют заработать. Увеличивают сроки окупаемости реализованных проектов, приводят к убыткам.

При этом все OPEX собственник недвижимости вынужден так или иначе принимать на себя. Здесь, прежде всего, речь о расходах:

  • На содержание недвижимости, в том числе коммунальных и эксплуатационных
  • OPEX в отношении оперируемых объектов, которые обычно ложатся на арендатора (например, расходы на текущий ремонт объекта)
Фото с сайта wixstatic.com

Фото с сайта wixstatic.com

Оптимизация возможна путем составления полного перечня планируемых расходов. Исходя из него можно определить те статьи затрат, которые могут быть исключены. Примером может служить:

  • Сокращение штата, обслуживающего объект недвижимости до требуемого минимума
  • Привлечение аутсорсинговой организации для их обслуживания

Если объект построен для последующей продажи, отсутствие спроса и цена условно ниже рыночной не позволяют «сбросить» недвижимость ASAP, т.е. продать объект быстро, с профитом или хотя бы по цене рынка.

Поэтому ситуация на рынке на сегодняшний момент такова: большинство пассивных инвесторов замерли в ожидании момента, когда рынок достигнет своего минимума. Чтобы покупать выставленные на продажу объекты. Наибольшая активность таких инвесторов ожидается в конце августа-осенью 2016.

Фото с сайта ytimg.com

Фото с сайта ytimg.com

Безусловно, спросом в первую очередь будут пользоваться объекты с хорошей геолокацией и объекты, которые не потребуют большого CAPEX – т.н. капитальных затрат на объект недвижимости. Например, расходы на капитальный ремонт, реконструкцию (модернизацию объекта), расходы на завершение строительства, если мы ведем речь об объекте незавершенного строительства и пр.

Девелоперы не до конца используют маркетинговые инструменты

В соседней Литве, например, один из показателей успешности торгового центра и команды, которая им управляет – средняя продолжительность арендного контракта между арендатором и собственником здания не менее 3-5 лет.

Белорусский рынок недвижимости сегодня не может похвастаться такой же стабильностью. Наблюдается высокая ротация арендаторов. Она возникает либо по инициативе арендодателя из-за неплатежеспособности контрагентов, либо по инициативе арендатора – при нежелании/невозможности платить установленный размер арендной платы.

Фото с сайта slidesharecdn.com

Фото с сайта slidesharecdn.com

Как следствие, собственник здания получает не только снижение доходности от действующих контрактов аренды, но также и убыток за счет OPEX, которые он несет с каждого пустого квадратного метра.

Это неизбежно ведет к увеличению срока окупаемости, рассчитанного и заложенного собственником в бизнес-план проекта.

Инструментов для создания привлекательных условий для новых/потенциальных/текущих арендаторов достаточно много. Например:

  • Распределение бремени по улучшению помещений. Арендодатель за свой счет кастомизирует объект аренды в соответствии с брэндбуком арендатора
  • Возмещение расходов арендатора на переезд из другого объекта – за счет снижения арендной платы в первые месяцы аренды 
  • Предоставление арендных каникул
Фото с сайта mybrand.kz

Фото с сайта mybrand.kz

При этом применяться такие инструменты должны в зависимости от типа недвижимости. Например, для торговых площадей они могут работать, а вот в административных и жилых объектах – нет.

Универсальным инструментом для всех типов недвижимости является, конечно же, снижение размера арендной платы. 

Для торговых объектов во всем мире кроме стандартного набора приемов широко используются маркетинговые инструменты, которые, в частности, направлены на стимулирование покупательской активности: jamam в Прибалтике, Black Friday, пришедшая из Штатов и стандартно проводимая по всей Европе.

Фото с сайта 15min.lt

Фото с сайта 15min.lt

Для офисной недвижимости используют более традиционные способы привлечения арендаторов: снижение стоимости парковочных машино-мест, уменьшение расходов на «эксплуатационку» за счет привлеченного на аутсорсинг facility manager, обеспечение комфортных и удобных условий для работы (современное оборудование – например, оптоволокно), зеленые зоны, велопаркинг, обеспечение доступа в офис 24/7.

Фото с сайта interfax.by

Фото с сайта interfax.by

Можно отметить опыт стран-соседок, переживших не одну волну экономического кризиса и застоя на рынке недвижимости:

1. В Украине со времен кризиса 2012 сложилась устойчивая практика предоставлять арендаторам «арендные каникулы» сроком до 3 месяцев при условии, что все расходы по улучшению помещения арендатор примет на себя.

2. В Литве с 2008 собственники боролись за интересных именитых арендаторов, предлагая определить размер арендной платы как некий процент от суммы ежемесячной выручки арендатора: чем ниже доход арендатора, тем ниже размер уплачиваемой аренды – и наоборот.

В Беларуси эти вещи на уровне интуиции – те, кто думают о концепции ТЦ, о продвижении и его развитии, те и будут применять все инструменты. Но нельзя сбрасывать со счетов ТЦ с множеством собственников, которые не думают о высоких материях, а просто хотят получать свою аренду.

Фото с сайта citylook.by

Фото с сайта citylook.by

Просроченная дебиторская задолженность

Множится ее размер, увеличиваются сроки поступления денег от контрагентов. Фактически можно вести речь о кредитовании партнеров за счет собственного капитала.

Про работу с дебиторской задолженностью сегодня говорят много. Действительно, для управления ею необходимо сформировать так называемую политику работы с дебиторами. Например, установить, что стандартная продолжительность просрочки для любого дебитора составляет 2 месяца, по истечении которых – собственник обращается в суд.

Кроме того, необходимо мотивировать сотрудников на активную работу с долгами. Например, можно привязать мотивацию сотрудника, работающего с дебиторкой, к таким показателям, как максимально допустимая сумма задолженности или размер полученных от должников денег за установленный период времени.В девелоперском бизнесе, как правило, нет какой-либо специфики управления «дебиторкой». За исключением, пожалуй, упрощенного порядка – требование о взыскании задолженности по арендной плате за нежилые помещения в зданиях, находящихся в собственности юридических лиц (ИП), можно предъявить не только в суд, но и к нотариусу и получить соответствующую исполнительную надпись.

Она, наряду с определением о судебном приказе (приказное производство) дает право предъявить требование ко всем счетам должника.

Не упустите последние билеты на конференцию «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог»

Комментарии

Войдите, чтобы оставить комментарий

Платный контент