Войти
  • 1,97 USD 1,9739 -0,0007
  • 2,1 EUR 2,0967 -0,0295
  • 3,12 100 RUB 3,1207 +0,0052
Стратегия
«Про бизнес.» 11 апреля 2016 3

Colliers International: Сделать в Минске все, как в AKROPOLIS – не решение проблемы девелоперов. Меняйте бизнес-процессы

9 апреля в Минске состоялась конференция «Коммерческая недвижимость: откровенный диалог». Ее участники говорили об острых проблемах, с которыми столкнулся рынок – падение арендных ставок, рост вакантности, снижение оборотов у арендаторов. О том, что происходит сегодня на рынке офисной и коммерческой недвижимости и как работать в этой ситуации, в своем выступлении рассказали Андрей Алешкин, директор по брокериджу, партнер Colliers International в Беларуси и Денис Четвериков, директор Департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси.

Андрей Алешкин, директор по брокериджу, партнер Colliers International в БеларусиАндрей Алешкин, директор по брокериджу, партнер Colliers International в БеларусиАндрей Алешкин, директор по брокериджу, партнер Colliers International в Беларуси
Андрей Алешкин, директор по брокериджу, партнер Colliers International в Беларуси

Что происходит в сфере офисной недвижимости

Вот несколько проблем, с которыми столкнулись девелоперы сегодня:

1. Рост конкуренции. Мы ожидаем, что по итогам 2016 в Минске может быть более миллиона квадратных метров офисной недвижимости. Сейчас в стадии реализации – строительство и запуск объектов общей площадью 276 тыс. м2.

При этом мы заметили, что из заявленных объемов вводятся примерно 30%.

Фактические и прогнозные показатели по объему офисных площадей в Минске, в м2

Данные: Colliers International

Данные: Colliers International

Много это или мало? Можно взять такой параметр, как количество офисных площадей на одного занятого жителя. И получится, что в Минске не так много офисов. Но если посмотреть сферы, в которых работают жители столицы – заметно, что объем офисных площадей «обгоняет» потребность в них.

Вакантность офисных помещений

Данные: Colliers International

Данные: Colliers International

Ситуация по вакантности очень сильно отличается. Некоторые офисные здания стоят полупустые. Но у девелоперов, которые смогли совместить свои бизнес-планы со ставкой аренды, удобной арендаторам, объекты загружены практически на 100%.

2. Арендные ставки не поднимутся до прежнего уровеня

Самый главный вопрос: будет ли аренда снова по 40 евро? Или хотя бы по 25? Конечно, будет. Но, как мы считаем, не в Минске.

Динамика сmавок аренды офисной недвижимости, в € (без НДС)

Данные: Colliers International

Данные: Colliers International

Высокая цена сегодня – плохо для бизнеса, и она неадекватна, если смотреть на качество помещений. Единственное, к чему «имеет отношение» высокая арендная ставка: себестоимость строительства. Она в Беларуси очень высокая. Факты показывают, себестоимость строительства у нас выше, чем в Москве на 30%, если взять склады или офисы. Почему? Дорогая страна. Высокие ставки по кредитам.
3. Бизнес-центры работают практически в одном сегментеостается неудовлетворенным спрос на класс А

Бизнес-центры почти все одинаковы. Девелоперы не думают, как будет зонироваться пространство, сколько офисных слоев в здании. Где будут кухни, душевая, велопарковка. Они не думают о конечном потребителе.

Мы полагаем, что с качественной точки зрения офисы с 1998 года почти не изменились. Конечно, улучшилась отделка, инженерия. Но в целом динамика не впечатляет.

Данные: Colliers International

Данные: Colliers International

Согласно нашей классификации, в Минске только одно здание – бизнес-центр на ул. Интернациональной – можно условно отнести к классу А. Это 2% от рынка. И то в этой оценке сделана небольшая «поблажка». Анализ нашей компании основан на международных стандартах и рекомендациях. Здания класса А анализируются по 116 параметрам (баллам). Бизнес-центр на ул. Интернациональной набирает 77 баллов. По нашим оценкам, белорусские бизнес-центры – это на 67% класс B2, на 30% – B1. По данным же специализированных интернет-порталов, маркетинговой информации, в Минске на класс А претендуют от 15 до 20 зданий. К чему это приводит? К несоответствию заявленного качества ожиданиям клиента. Международный арендатор приходит и говорит: мы хотим класс А по всем своим требованиям. Но он может быть не в курсе, что на белорусском рынке есть собственные стандарты оценки. И происходит дисбаланс – ни в одном здании Минска, к сожалению, характеристики, нужные международному арендатору, не собраны в одном месте. 

Данные: Colliers International

Данные: Colliers International

Что делать девелоперам?

1. Наш основной посыл – проблема заключается в бизнес-процессах девелоперов. Очень редко, когда они анализируют рынок по разным параметрам. С 2008 года мы ни разу не видели нормального формализованного анализа рисков: юридических, правовых, организационных, финансовых. Когда мы спрашиваем об этом, в ответ звучит: а зачем? Есть много методик, много литературы, касающейся бизнес-процессов. Хотелось бы, чтобы все это начало реализовываться, включая и связанные с постановкой бизнес-процессов действия – оптимизация, подходы к снижению себестоимости.

Денис Четвериков, директор Департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси

Денис Четвериков, директор Департамента исследований и консалтинга Colliers International в Беларуси

2. Выбирайте форматы, которыми рынок не заполнен. И последовательно реализовывайте эти проекты.

3. Нужно ориентироваться на конечного потребителя. Кто будет арендовать, какие требования предъявляют компании к пространству, какие планировочные решения им нужны, какая будет высота этажа и пр.Но в подавляющем большинстве случаев девелопер находит хорошего проектировщика примерно так: слушай, есть тут у меня деньги, сможешь красиво «нарисовать» и быстро согласовать проект? Но кому это все будет нужно, кто будет работать в офисе, не учитывается. 4. Обеспечить качественное управление зданиями – с помощью специализированных компаний.

5. Устанавливать рыночный уровень арендных ставок, при необходимости – проводить предварительные исследования.  Время объявлений о сдаче в аренду и разговоров по телефону: «здравствуйте, я могу предложить то, что вам нужно», ушло.  Необходимо уметь вести переговоры. Сейчас арендатор, услышав про ставку в 30 евро, уходит – ему даже не интересна возможность торга, которая предусмотрена.

6. Количество собственников здания: не более 3.

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Что происходит на рынке торговой недвижимости

К середине 2017 мы ожидаем в Минске более 1,4 млн м2 торговых площадей. При этом в 2016 для запуска заявлены 17 объектов.

Среднее количество реализуемых проектов – 30-40% от всех заявленных.

Фактические и прогнозные показатели по объему торговых площадей в Минске, в м2

Данные: Colliers International

Данные: Colliers International

Торговые центры сталкиваются с рядом проблем, которые типичны для всего рынка коммерческой недвижимости. Вот их особенности.

1. Заполняемость

  • Растет вакантность: с характерных 6-7% до 10%. Есть объекты, где вакантно 20-30% площадей
  • Увеличился период экспозиции. С момента открытия якорного арендатора и до запуска галереи, где представлены более мелкие арендаторы, проходит не 2-3 месяца, а 6-8 и более. Бывает, что галереи не заполняются

Знакомая ситуация: если девелопер побывал в AKROPOLIS, он считает, что знает, что сделать в Минске: залить каток, «посадить» двух якорных арендаторов, закольцевать аллею. И тогда примерно за 3 года он «отобьет» все деньги. Этому плану девелоперы продолжают следовать до сих пор. Но катки не очень-то у нас, может, и работают...

Что делать девелоперам сегодня?

2. Падение арендной ставки. Когда нас спрашивают, какие средние ставки аренды в ритейле, в ТЦ – могу сказать, что такого понятия нет. Каждый объект уникален. При этом заметно, что арендные ставки продолжают падать.

Изменение арендных ставок на торговую недвижимость, в €

Данные: Colliers International

Данные: Colliers International

Что делать в этой ситуации? 

Предложить арендатору схему арендных платежей, при которой он платит определенный % от своего оборота в месяц. Многие пошли на комбинированные решения, и не надо этого бояться. Есть юридический механизм, который все прописывает.

Если девелопер создал правильный объект, в нем много потребителей – арендатор будет получать много чеков. И, соответственно, платить большую аренду.

3. Вопрос который звучит уже несколько лет – почему Zara никак не придет в Беларусь?

ИП как арендатор давно теряет позиции. Девелоперам важно привлекать популярные бренды в качестве операторов. Особенно международные.

Проблема в том, что подавляющее число объектов у нас маленькие. Это значит, что там не будет Inditex (бренды Zara, Bershka и др.) и компаний, который представляют другие популярные международные бренды.

У нас есть 5 крупных, относительно качественных торговых центров, в которых могут размещаться бренды мирового уровня. В этом году ожидаем появления еще 3.

Но уже можно сказать, что среди этих объектов представители Inditex выбрали только 2 торговых центра. Это примерно 70 000 м2, где есть вероятность появление брендов этой компании. 

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Фото: Алексей Пискун, probusiness.by

Среди ключевых требований арендаторов формата Zara, H&M, RESERVED можно выделить:

  • Сдаваемая площадь не менее 35 тыс. м2
  • Соседство с конкурирующим брендом по международному уровню
  • 2 этажа максимум. Более 150 магазинов
  • Якорные арендаторы: тоже международные бренды

Международные ритейлеры видят, что мы красиво одеваемся, и значит, есть фундамент для развития. Кроме того, на рынке торговой недвижимости уже есть объекты, которые можно показывать международным ритейлерам. Шаг вперед сделан.

Комментарии

Войдите, чтобы оставить комментарий

Elena Levina4.07.2016

Наше руководство как раз сейчас ведет переговоры по поводу услуги http://www.docsvision.com/products/deloproizvodstvo-i-arhiv/

Elena Yureva4.07.2016

Скажите, с кем из провайдеров вы сотрудничали?

Катя Иванова1.07.2016

Нам в этих вопросах помогла автоматизация бизнес-процессов.

Платный контент