3 риска инвестора при расторжении инвестиционного договора с государством

Белорусское законодательство сегодня не содержит прямых ответов на важные вопросы для компаний, которые расторгают инвестдоговоры с государством. Какие риски в связи с этим существуют для инвесторов, рассказывает наш эксперт, партнер адвокатского бюро «ВМП Власова, Михель и Партнеры» Екатерина Забелло.

– Мои коллеги наверняка хорошо помнят 2009-2010: годы расцвета практики заключения инвестиционных договоров с Республикой Беларусь. Несмотря на то, что сама возможность заключить договор между инвестором и государством появилась в белорусском законодательстве еще в 2001 году, первый такой договор был заключен только в 2007. А массово инвестиционные договоры начали появляться только после принятия в 2009 году Декрета Президента № 10 «О создании дополнительных условий для инвестиционной деятельности в Республике Беларусь». Документ дал старт активному развитию института инвестиционных договоров и определил перечень льгот, большинство из которых касалось строительной деятельности.

В те годы, наверное, каждый, кто планировал строительный проект в Беларуси, даже если это был проект строительства компактного торгового павильона, рассматривал для себя возможность заключить договор с государством.

Но заканчивается 2014, нормативные сроки строительства объектов, начатого в те годы, подходят или уже подошли к концу. И оказалось, что инвестиционный договор – это не только радужные перспективы льгот и преференций, но и существенные риски для инвестора быть привлеченным к ответственности.

Немного статистики, обнародованной недавно Национальным агентством инвестиций и приватизации:

• в настоящее время в Беларуси действуют 1 182 инвестиционных договора,
• общий заявленный объем инвестиций по ним составляет около $22 млрд,
• расторгнуты 555 инвестиционных договоров с совокупным объемом инвестиций $12 млрд,
• 331 инвестиционный проект реализован, 780 проектов находятся в стадии реализации,
• из них 170 – с отставанием от графика.

Цифры наглядно демонстрируют то, что уже давно хорошо известно и инвесторам, и государству: практически половина инвесторов по тем или иным причинам не завершают начатые строительные проекты (справедливости ради, некоторые даже и не начинают), и вынуждены урегулировать с государством связанные с этим спорные вопросы.

Прекращение инвестиционного договора может произойти по разным основаниям. Например:

• соглашение сторон,
• истечение срока, на который договор заключен,
• реализация государством своего законного права на односторонний отказ от договора.

Здесь речь пойдет о ситуациях, когда инвестиционный договор расторгается при невыполнении инвестором принятых на себя обязательств. Чем рискует такой инвестор?

Снова немного статистики: 96% от общего количества инвестиционных договоров – это так называемые договоры «первого уровня», заключаемые с местными органами власти (Мингорисполкомом или областными исполкомами). То есть договоры, по которым инвестор:

• с одной стороны, получает стандартный набор льгот и преференций,
• с другой стороны, на практике вынужден принять такие же стандартные (или близкие к таковым) условия ответственности за неисполнение договора.

На протяжении 2009-2014, набираясь опыта работы с инвесторами, местные органы власти совершенствовали свои подходы к вопросам ответственности, упорядочивая даже размеры штрафов инвесторов по договорам. От исполкома к исполкому могла формироваться различная практика взаимодействия с инвесторами: где-то более лояльная, где-то более жесткая, хотя и та, и другая являлись всего лишь практикой, но не законодательно обусловленными требованиями.

В целом, общий тренд можно обозначить так: либеральный подход к инвесторам, получивший свое отражение в содержании договоров периода 2009-2010 года, постепенно сменялся включением в договоры условий об ответственности за всё, чем инвестор может огорчить государство.

Обобщая сложившуюся практику, а также отдельные положения белорусского законодательства, можно выделить следующие основные риски инвесторов, расторгающих инвестиционные договоры.

Риск 1. Возмещение государству стоимостного эквивалента предоставленных льгот

К таким льготам, в частности, относятся:

• предоставление земельного участка для строительства без внесения платы за право заключения договора аренды земли;
• освобождение от земельного налога или арендной платы за землю, до 31 декабря года, следующего за годом завершения строительства;
• освобождение от возмещения сельскохозяйственных или лесохозяйственных потерь, вызванных изъятием участка для инвестора;
• освобождение от ввозных таможенных пошлин и НДС при ввозе технологического оборудования для реализации проекта;
• освобождение от уплаты госпошлины за регистрацию иностранных граждан и легализацию их трудовой деятельности;
• освобождение от уплаты налога на прибыль и НДС в случае, если инвестору передаются те или иные строения для реализации проекта.

Калькуляция предоставленных льгот по отдельным позициям не представляет труда (например, таможенные платежи или госпошлина за регистрацию иностранных граждан), но в отношении других позиций является спорной.

Например, в первые годы заключения инвестдоговоров была распространена практика, когда земельный участок предоставлялся инвестору на срок, значительно превышающий сроки строительства (на 50 или даже на 99 лет). Как известно, плата за право заключения договора аренды земли напрямую зависит от срока аренды: размер платежа за аренду в 3 года будет во много раз отличаться от размера платежа за аренду в 99 лет.

Возникает вопрос: при расторжении договора с инвестором, земельный участок которому был предоставлен на длительный срок, какую сумму платежа потребует с него государство – за фактический период аренды до даты расторжения, или за период аренды, на который была предоставлена земля? Первый подход логичный, второй практичный: видимо, именно поэтому государство старается придерживаться второго, а нормативные акты прямого ответа на вопрос «какой подход правильный», к сожалению, не содержат.

Еще один вопрос, не имеющий однозначного ответа: за какой период исчисляется стоимостное выражение предоставленных льгот, которые инвестор должен возместить государству? С даты самого начала реализации инвестиционного проекта, или только с даты нарушения инвестором условий (чаще всего – сроков) его реализации?

Как ни странно, несмотря на кардинальное различие концепций и исчисленных в соответствии с ними сумм, обе эти позиции имеют место, и обе озвучиваются инвесторам государством в лице различных своих представителей. В то же время, хотелось бы, чтобы во избежание формирования параллельных противоречащих друг другу практик, данный вопрос был определен на законодательном уровне.

Риск 2. Изъятие земельного участка

Как уже упоминалось ранее, в первые годы заключения инвестиционных договоров большому количеству инвесторов земля предоставлялась на сроки, превышающие сроки строительства. В связи с этим совершенно стандартной является ситуация, когда инвестдоговор расторгается, но инвестор настаивает на том, что его права землепользования сохраняются на весь период, указанный в правоустанавливающих документах.

В ситуации, когда на момент расторжения договора на земельном участке уже выполнено большинство строительных работ, такая позиция инвестора также помогает ему завершить строительство: пусть не в рамках инвестдоговора, пусть без льгот и преференций, но сохранить свой объект, а где-то и нервы заодно. Но совпадает ли мнение инвестора и государства?

И здесь снова существуют два подхода: по мнению отдельных представителей государства расторжение инвестиционного договора не является основанием для изъятия земельного участка у инвестора, другие же считают, что расторжение инвестиционного договора влечет за собой изъятие земли, независимо от того, на какой срок она была предоставлена инвестору. К сожалению, данная ситуация на сегодня тоже не имеет четкого законодательного урегулирования, хотя в этом есть очень большая необходимость.

Риск 3. Неустойка (штрафы или пеня)

Поскольку законодательством не определены конкретные размеры ответственности инвестора, практика включения в инвестиционные договоры штрафных санкций различна, и зависит как от времени заключения договора (отдельные ранние договоры вообще не содержат условий о неустойке), так и от органа, заключившего договор от имени Республики Беларусь.

Что именно, и сколько будет начислено инвестору при расторжении договора, будет напрямую зависеть от конкретных формулировок договора. На практике, государство может оштрафовать инвестора за одно и то же, по сути, нарушение, имеющее различное описание. Например, инвестор, не вовремя завершивший этап проектирования, и, соответственно, не вовремя приступивший к строительству, при наличии соответствующих формулировок в договоре имеет все шансы быть оштрафованным дважды: за то, что несвоевременно закончил один этап проекта, и за то, что несвоевременно начал следующий.

Резюме

Правовое регулирование порядка и условий заключения инвестдоговоров между государством и инвесторами формировалось в несколько этапов, зачастую догоняя уже складывающуюся неоднородную правоприменительную практику, хотя в идеале, должно было бы эту практику опережать и формировать.

Похожая ситуация сейчас происходит с правовым регулированием расторжения инвестиционных договоров: формирующаяся практика неоднородна, а законодательные нормы прямых ответов на очень важные вопросы пока не дают.

Нормативный акт, который содержал бы ответы на все вопросы этого материала, должен был бы появиться вчера, в крайнем случае – сегодня, но пусть он появится хотя бы завтра, поскольку статистика подтверждает очевидное: проблемы расставания заключивших когда-то договоры инвесторов и государства были, есть и будут.