8 изменений на рынке офисной недвижимости Минска в этом году – комментирует Владимир Давидович

Девелоперы бизнес-центров уже смирились с наступлением «рынка арендатора». Изменяются арендные ставки, качественные характеристики офисов, «замораживаются» новые проекты. О последних трендах рассказывает руководитель управляющей компании «Твоя столица. Управление проектами» Владимир Давидович.

– Предложение на рынке офисной недвижимости Минска за последний год достигло рекордных размеров. Более 60 столичных бизнес-центров имеют пустующие помещения. Всего же на рынке аренды офисов представлено 225 тыс. м² площадей, из них 50 тыс. – в бизнес-центрах.

Для сравнения в 2013 году вакантных площадей было в 2 раза меньше: около 110 тыс. «квадратов». В том числе 10 тыс.– в современных объектах.

Сегодня спрос не поспевает за предложением. Все это привело к усилению борьбы за арендатора и увеличению сроков заполнения бизнес-центров.

Основными причинами изобилия офисов стали:

1. Всплеск активности застройщиков и инвесторов в начале 2010-х. В те годы был повышенный спрос на офисы, который ранее несколько приглушил мировой финансово-экономический кризис. Ставки были крайне высокими – на уровне Варшавы. Хотя по качеству бизнес-центров Минск отставал от польской столицы. 

2. Лояльность городских властей, которые поощряли и стимулировали активность девелоперов, в том в связи с Чемпионатом мира по хоккею в 2014. Инвесторам предложили большое количество участков в городе, которые они начали с воодушевлением осваивать.

3. Длинный инвестиционный цикл. От подбора земельного участка и разработки проектной документации до открытия бизнес-центра в Беларуси проходит от 4 лет. То есть объекты, которые сейчас вводятся в эксплуатацию, запускались в условиях дефицита офисных площадей. Девелоперы не могли спрогнозировать, что к моменту ввода объектов в эксплуатацию ситуация резко изменится.

4. Макроэкономическая нестабильность. Многие компании свернули проекты по развитию, некоторым пришлось закрыться. При этом международные корпорации в страну не спешат.

Что изменилось на рынке офисной недвижимости

Изобилие офисных площадей в 2015 стало для девелоперов суровой реальностью, к которой пришлось адаптироваться. Вот как отреагировал рынок.

1. Спрос сместился в B-класс. Основной тренд последнего времени – компании выбирают качественные бизнес-центры класса «B» и «В+». Появление большого числа новых объектов с привлекательными ставками заставляет арендаторов покидать насиженные места. 

Логичным образом изменилась и структура спроса. Помещения, которые предлагаются в аренду за €30 с НДС и выше, сейчас уже не востребованы. Снизился спрос и на офисы со ставками в районе €20-25. Однако, повторюсь, это не значит, что арендаторам нужны лишь дешевые офисы по бросовым ценам аренды (до €10). За последние полгода больше всего вырос спрос на офисы со ставками €10-15 – с 26% до 38%. При этом за последний квартал больший интерес стали представлять площади, где «квадрат» предлагают за €15-20.

Что касается размеров – по-прежнему востребованы небольшие помещения:

• Около 38% компаний ищут офисы площадью до 50 «квадратов».
• Около четверти предприятий нуждаются в помещениях от 50 до 100 м². В 2 раза меньше арендаторов ищут площади от 100 до 150 «квадратов».
• Крупные офисы пользуются небольшим спросом.

2. Ставки аренды снизились. С начала года бизнес-центры в среднем на четверть снизили арендные ставки. Объекты с более высоким уровнем комфорта и выгодным местоположением могут себе позволить держать ставки на 10-15% выше.

3. Сроки заполнения увеличились. Чтобы заполнить бизнес-центр, сейчас уходит времени гораздо больше, чем пару лет назад. Многие собственники полагают, что на рынке нет арендаторов. Но это ошибочная точка зрения, способ оправдать свое бессилие.Уровень заявленного спроса сейчас не ниже, чем в докризисный период. Просто компании понимают, что оказались в выигрышной позиции, а потому ищут возможности воспользоваться этим.

Практика показывает, что на поиск подходящего офиса площадью 200-300 м² уходит около 4 месяцев, а на помещение 500-1000 «квадратов» – до полугода.

На стагнирующем рынке можно успешно привлекать арендаторов. Мы это доказали на своем примере: заполняемость бизнес-центра «Титул» за год возросла с 30% до 94%. Если выбрать правильную стратегию, то объект можно заполнить в течение года после ввода в эксплуатацию.

4. Бизнес-центры откладывают открытие. Прирост офисных площадей в этом году замедлился. На этот момент введено в строй 8 бизнес-центров общей площадью 60,7 тыс. м². В прошлом году рынок получил 17 объектов – почти 167 тыс. м².

Девелоперы переносят сроки открытия офисных объектов на следующий год, стараясь тем самым избежать высокого уровня вакантности. Более половины офисных объектов, которые планировалось открыть до конца года, «переедут» в 2016-2017 годы.

5. Девелоперы «замораживают» проекты. Застройщики и инвесторы массово приостанавливают или отменяют проекты на начальных стадиях реализации. В ближайшие месяцы этого никто не ощутит, но через какое-то время на рынке может вернуться «время арендодателя».

Так, если в 2016 году Минск прирастет на 140 тыс. м² офисных площадей, то в 2017 – на 73 тыс. м². Через два года объемы ввода офисной недвижимости заметно снизятся, и при благоприятном макроклимате рынок может столкнуться с дефицитом площадей.

6. Компании начали мигрировать. Если еще пару лет назад БЦ заполнялись компаниями, которые открывали новые офисы и расширялись, то сейчас столичный бизнес ищет возможность просто сменить помещения – при сопоставимых ставках получить больший уровень комфорта.

Рынок будет развиваться за счет миграций в более высокий класс сильных и успешных компаний. В результате снижения ставок и широкого выбора объектов, они могут себе позволить более удобные и престижные помещения. В первую очередь речь идет о бизнесах, которые ведут постоянную борьбу за рынки и персонал и которые предъявляют высокие требования к технологичности офисов:

• ИТ-компании
• Банки
• Оптовые поставщики
• Представительства и «дочки» международных корпораций

7. Имидж стал важнее экономии. При выборе офиса цена выступает важным фактором, но не решающим. На рынке остаются компании, которые состоялись и нормально себя чувствуют сегодня. Для них затраты на аренду не являются критическими. Больше внимания они уделяют вопросам имиджа и удобства для персонала.

При возросшем предложении качественных объектов не так уж и много. Среди практически заполненных стоит выделить бизнес-центры «Титул» и «Omega Tower», среди заявленных – Dana Center, «Красавiк» и Amtel. Арендаторы в разумных пределах готовы доплачивать за качественные характеристики офиса.

8. Требования к объектам ужесточились. От современного бизнес-центра ожидают:

• Наличие управляющей компании
• Возможность гибкой трансформации пространства под бизнес-процессы. Раньше перепланировка помещений была проблемой – арендодатели крайне неохотно шли на это. Сейчас вопрос решается быстрее.
• Высокое качество объемно-планировочных решений (уровень инсоляции и освещения, «open space»).
• Вместительная парковка
• Круглосуточный доступ
• Развитая инфраструктура, в том числе конференц-зал и недорогое кафе рядом
• Нормой становится размещение в офисном здании фитнес-центра, установка велопарковки

Чтобы найти арендатора, собственникам приходится проявлять большую гибкость.

Если раньше, например, перепланировка помещений была проблемой – арендодатели крайне неохотно шли на это, то сейчас вопрос решается быстрее. Среди арендаторов появляются компании с довольно нестандартными запросами.

Например, один из новых бизнес-центров привлек внимание крупной компании, которой требуется офис в стиле лофт (бетон, открытые коммуникации, никаких потолков). И девелоперу приходится внимательно относиться к таким пожеланиям, хотя они сопряжены с дополнительными затратами.