Класс «А» идет в регионы — эксперт о том, что происходит на рынке офисной недвижимости

Несколько лет столичный рынок офисной недвижимости «штормило» из-за затянувшегося кризиса 2014, но в середине 2016 наступила стабильность. По мнению Сергея Сенкевича, аналитика департамента консалтинга и оценки компании Colliers International, «штиль» пока сохраняется. Что происходит в этом сегменте?

— Недавно СМИ пестрили заголовками, где ситуация в экономике Беларуси была описана как «вышли из идеального шторма с идеальной макроэкономикой». Это выражение подходит и для рынка офисной недвижимости.

В «шторм» рынок столичных офисов попал в конце 2014, когда усилился общий кризис в экономике и на валютно-финансовом рынке страны. Застройщики оказались заложниками экономического кризиса, поскольку из-за сворачивания бизнесов с офисов начали съезжать арендаторы, ставки падали, неплатежи нарастали и т.д.

В такой ситуации для рынка лучше наблюдать некоторый дефицит предложения, а тут получилось наоборот — в 2014 в Минске было рекордное количество новых офисных площадей: почти 220 тыс. м² в пересчете на валовую арендую площадь (GLA). За один год ввели столько, сколько раньше появилось за все 15 лет развития коммерческого рынка офисной недвижимости.

Для рынка краткосрочный, практически единовременный «вброс» такого количества новых офисных помещений привел к снижению спроса со стороны арендаторов. И такая ситуация сохранялась пару лет. Только после I квартала 2016 рынок офисов постепенно начал выходить из «шторма», а во втором полугодии наступил период стабилизации или «идеального штиля».

Сократилась до разумного уровня вакантность, и вектор на дальнейшее снижение сохраняется. При этом даже можно отметить негативную сторону низкой вакантности:

• Например, в сегменте офисов класса «А» вакантность на данный момент составляет фактически 0%. А это значит, что новые компании при всем желании не смогут разместить офисы в бизнес-центре класса «А»
• Даже в классе «В1», где вакантность выше, небольшие офисы возможно найти во многих бизнес-центрах, но вот выбор среднеразмерных, в 700−1000 м², существенно меньше. И если год-полтора назад клиенту могли предложить 4−5 вариантов, отвечающих его запросу, то теперь хорошо, если есть выбор между 2 предложениями

Прекратилось снижение ставок арендной платы. И даже наоборот: в последние месяцы в сегменте офисов «В1» отмечена пусть и небольшая, но подвижка в сторону роста ставок.

Основными арендаторами были компании из IT-сектора — только среди резидентов ПВТ в 2016 было создано 3305 новых рабочих мест (3042 места в 2015).

В связи с этим можно отметить несколько крупных сделок на рынке офисной недвижимости, в первую очередь связанные с «ЭПАМ Системз». Компания арендовала 2 бизнес-центра. Первый — это «Красавiк», общая площадь свыше 19 тыс. м², второй — «Орлан», общей площадью около 11,5 тыс. м².

«ЭПАМ Системз» также планирует снять целиком БЦ «Фортуна» (пока на стадии ввода) в составе МФК «Тивали».

Кстати, до этого в Беларуси была только одна сделка такого масштаба, когда компания Wargaming арендовала бизнес-центр «Волна» (34 тыс. м²).

Есть примеры и других очень крупных по масштабам арендного рынка Беларуси сделок со стороны ИТ-компаний, заключенных в последнее время:

• Компания EffectiveSoft арендовала 4 этажа БЦ «Террум», пустовавшего несколько месяцев после того, как арендовавшая его компания (тоже из ИТ-сектора) прекратила работу на нашем рынке
• Большие площади административной части арендованы «айтишниками» в азербайджанском комплексе, построенном за Национальной библиотекой
• Компания Viber сняла крупный офис в торгово-офисном комплексе «Метрополь» на ул. Немига
• Якорным арендатором БЦ «Академия», который введется через пару месяцев, будет компания ИТ-сектора, уже зарезервировавшая большинство этажей здания

И это еще не все примеры крупных арендных сделок последнего времени. Характерно, что во всех крупных арендных сделках фигурируют ИТ-компании.

В плане открытия БЦ в Минске 2017 скромнее 2016. Например, в прошлом году основная масса новых офисных площадей ввелась в I полугодии (72,5% от годового ввода). В этом году за этот период введено только GLA 27,7 тыс. м² — 18% от ожидаемого плана. В эту статистику попали некоторые бизнес-центры, ввод которых ожидался еще несколько лет назад, но они открылись только в 2017: это БЦ «Домашевский» и БЦ «Кальвария».

Регионы Беларуси, наоборот, порадовали. В начале 2017 в Могилеве ввелось сразу два крупных бизнес-центра:

• БЦ AGSA — 12 этажей, общая площадь свыше 10 тыс. м²
• БЦ «Арена» — общая площадь свыше 13 тыс. м², есть многоуровневый паркинг

Специалисты Colliers International еще не владеют детальной технической стороной объекта, но информация, которая имеется, уже дает основания полагать, что последний объект можно включать в сегмент класса «А». А это просто колоссальное событие для белорусского рынка офисов.

На данный момент только один действующий минский бизнес-центр соответствует требованиям к офисам класса «А». Вероятно, скоро в Беларуси появится второй такой объект — и не в столице, а в регионе.

В целом, ситуация на рынке офисной недвижимости благоприятна. Ведь рынок не просто перемалывал последствия шторма, а в этих условиях еще и развивался, снижая вакантность и стабилизируя арендные ставки.